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北京第二批集中供地推出43宗住宅用地 坚持“房地联动 一地一策”加强精准调控

来源:北京商报     时间:2021-08-31 09:26:57

8月30日,北京土地交易市场发布了本年度第二批次住宅用地出让公告,共计43宗用地,土地总面积约245公顷,总建筑规模约496万平方米,除一宗招标项目以外,起始价总额约1359亿元。在首批次“房地联动、一地一策”调控措施取得积极成效的基础上,北京二批次供地继续实施限地价、控房价、提品质,坚决贯彻落实党中央、国务院“房子是用来住的,不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署,坚持租购并举、加强供需双效调节、引导市场理性竞争、保持房地产市场平稳运行,提升人民群众幸福感、获得感。

北京市商品住宅用地供应坚持规划为引领、促进职住平衡、站城融合、产城融合,实现规划引导高质量发展。二批次集中供应的43宗项目共涉及13个区。位于中心城区的有20宗,土地总面积约96公顷,占比为39%,其中朝阳区11宗,约42公顷;海淀区4宗,约17公顷;丰台区3宗,约27公顷;石景山区2宗,约10公顷。位于平原新城及副中心的有17宗,土地总面积约102公顷,占比为42%,其中大兴区2宗,约13公顷;副中心3宗,约11公顷;顺义区2宗,约10公顷;昌平区4宗,约29公顷;房山区5宗,约30公顷;亦庄1宗,约9公顷。位于生态涵养区的有6宗,土地总面积约47公顷,占比为19%,其中门头沟区2宗,约22公顷;怀柔区1宗,约8公顷;平谷区3宗,约17公顷。

北京第二批次供地通过“房地联动、一地一策”,进一步加强精准调控,具体呈现以下特点:

特点一:土地供应向保障性租赁住房倾斜,突出住房民生属性,以人为本保障人民群众住有所居。

今年6月,国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)中提出,各地区、各有关部门需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题。北京第二批次住宅用地从实际出发,通过集中建设和配建两种方式进一步加大公租房、保障性租赁住房和共有产权住房用地供应。

43宗住宅用地中有3宗涉及共有产权住房,其中位于昌平区昌平镇东环路和平谷区马昌营镇的2宗居住用地为纯共产房地块,丰台区周庄子居住项目中1宗独立地块用于配建共有产权住房,共有产权住房建筑规模共计约16万平方米,折合住房约1900套;有13宗位于中心城区、多点及副中心区域,毗邻产业园区、轨道交通站点的项目配建保障性租赁住房,将面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租,总规模达到23.6万平方米,折合住房约3600套;除配建保障性租赁住房外,本次还在石景山区首钢项目中选择了1宗独立地块建设公租房,建筑规模约3.59万平方米,折合住房700余套。

除了对租赁住房配建总量提出要求外,挂牌文件还进一步明确了租赁住房的户型比例及车位配比要求,强调租赁住房在布局、建筑密度、景观环境、绿化,建筑外立面的风格、色彩、建筑材质品质等方面以及建筑单体内公共空间的装修标准、设备设施应与项目其他住房保持基本一致。

特点二:进一步创新和完善挂牌竞争方式,严格控制溢价率。

北京二批次用地继续实施商品住宅销售价格承诺制,要求开发企业在土地竞买环节提交《房屋销售承诺书》。同时,积极响应自然资源部最新调控要求,在综合考虑项目所在圈层、房价水平、起始地价、竞争方式、周边市场情况等因素的基础上,合理确定土地溢价率,通过控房价、限地价,为企业预留合理利润空间,通过设置相关住宅品质要求、引入竞建设方案等方式保证住宅建设品质,促进房企不断提升产品建设和运营管理水平,推动整个行业进入高质量发展新阶段。从公布的地价上限来看,二批次地块的整体溢价率控制在了10%以内,单宗溢价率不高于15%。

达到地价上限后,除继续采取竞政府持有商品住房产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等竞争方式确定土地竞得人外,北京二批次供地在竞争规则上进行了优化和创新。

一是首次采取了以摇号方式确定竞得人。二批次共有6个项目试点到达地价上限后通过摇号方式确定竞得人。为防止摇号环节出现“马甲”的情况,对于进入摇号环节的项目,挂牌文件明确要求土地成交后,在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前,竞得人及该宗地项目公司不得以任何直接或间接的形式将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。在竞得人完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前,其他参与摇号的竞买人及其关联方不得以任何直接或间接的形式获取竞得人的股权或投资权益。

二是在大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块中试点竞“现房销售面积”的竞争方式,达到地价上限后进入竞报“现房销售”面积程序,若宗地可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。“现房销售”标准按照《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)执行,“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算,所在楼栋需整栋现房销售。现房销售可实现购房人“所见即所得”,同时考虑到现房销售将延长企业资金回笼周期,为保证住房品质,试点项目在地价上限的设定上为企业预留出了合理的利润空间。

特点三:进一步优化营商环境,营造公开透明市场环境,引导企业理性竞争。

一是为有效引导市场预期,促进企业理性竞争,二批次地块各类竞争上限随地块出让公告一并向社会公布,房屋销售指导均价可通过北京市住房和城乡建设委员会公布的方式查询,信息披露的及时和公开有利于企业提前开展经济测算。

二是挂牌文件显示,市规自委将组织召开答疑会,帮助竞买企业准确了解地块各项要求、澄清模糊认识,引导企业在土地竞买过程中理性决策。

三是高标准商品住宅建设方案投报时间由现场竞价后第10个工作日调整为现场竞价当日投报,将企业竞买保证金占压周期较之前缩短了约10个工作日,有效提高了资金使用效率。

四是土地出让合同签订时间从以往的成交后10个工作日内压缩为成交当日“立等签订”合同,真正做到了让企业少跑腿,提高了审批工作效率。

特点四:进一步细化、优化高标准方案评分标准,引导住宅品质提升。

为不断提升城市发展质量、人居环境、人民生活品质、城市竞争力,实现城市可持续发展,努力建设国际一流的和谐宜居之都,促进碳达峰和碳中和目标实现,本次挂牌交易的商品住宅用地继续设置最低品质保障要求,未来住宅要实现绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%、设置太阳能光伏或光热系统。同时,为切实提升住宅品质,增强人民群众的幸福感、获得感,本批次对高标准商品住宅建设方案评选内容和评分标准进行了优化,一是增加了跟人民群众利益密切相关的“质量保修”所占分值权重。二是为充分发挥建筑师在工程建设中的主导地位,全面提高建设工程质量,增加了建筑师负责制所占分值权重。

二批次商品住宅用地中有36个项目设置了投报高标准商品住宅建设方案环节。

特点五:加强企业诚信管理,提高房企参与门槛,严格购地资金来源审查。

为严格落实自然资源部土地市场调控要求,坚持“房住不炒”定位,加强住房用地供应管理,促进房地产市场平稳健康发展,北京二批次供地进一步健全住宅用地市场准入机制,加强对房地产开发企业购地资金来源审查。

一是对土地竞买人均设置了资格要求,明确竞买人、联合竞买各方均须具有房地产开发资质,同一竞买人及其控股的企业不得单独或联合参加同一宗地的竞买。

二是严格购地资金来源审查。在参与土地竞买前,由竞买人提交关于购地资金合法、合规的承诺书,土地成交后,由土地竞得人说明购地资金来源、提供相应的证明文件。

三是加强企业诚信管理,对于存在提供虚假资质证明、购地资金来源不符合要求、违反承诺内容等行为,明确了相关惩戒措施、违约责任。如竞得人存在违反相关自我承诺或存在相关违约行为,可取消其竞得资格,竞得人须承担相应的经济责任和法律责任,造成损失的,竞得人应负赔偿责任。尚未签订出让合同的竞得人所交纳的保证金不予退还;已签订出让合同的竞得人须以不少于出让宗地保证金金额承担违约责任,同时出让人有权收回出让宗地的国有建设用地使用权,竞得人及其股东、控股的各个企业一年内不得参加北京市土地市场竞买活动,出让人将竞得人违约行为及处理结果向社会公告。

除发布第二批商品住宅用地公告外,今日市规划自然资源委还对外公布了131宗年度拟供租赁住房用地项目信息。从公布情况来看,今年北京对于租赁住房用地的供应力度前所未有,供应总量达到历年最高。在按照“一地一策”、“两集中供地”要求有序组织商品住宅用地供应的同时,通过进一步加大租赁住房用地,“双管齐下”做好房地产市场调控,实现“房住不炒”。此外,在供应计划执行上更加务实,将各区的任务指标全部落点落位,主动接受公众监督。项目的选址与生产生活空间结合也更加紧密,未来将可形成一批职住平衡、交通便利的活力社区。

(记者 杨月涵)

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