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给房企降门槛、挤利润?杭州第三批集中土地挂牌又有新变化

来源:上海证券报     时间:2021-11-21 19:28:07

一轮热、二轮凉、三轮“降门槛”,杭州土地出让又现新动向。

昨天,杭州市规划和自然资源局发布2021年杭州第三批住宅用地集中出让公告,共挂牌35宗宅地,比预公告时挂牌数量少了16宗,起拍总价达到713亿元。

限价微涨,地价略降

从杭州此次出让的地块“货源”来看,不乏部分前期流拍的地块。再次挂牌后,这些地块的起拍价均出现了或多或少的下调。

政策上,杭州本轮竞价明文规定,挂牌土地的封顶溢价率降至10%。而在上一批挂牌时,该项数据为15%。

此外,本次挂出的部分地块起始楼面价亦有所下调。有的直接较前一次“上架价格”下降10%,相当于打了九折。

一方面对土地价格从起拍价和溢价率等多个维度进行“控制”;另一方面,对新房限价稍有“松绑”。可以看到,杭州本轮推出地块中,部分新房限价较此前略微提升。

如钱塘区江东核心区的青西二路东侧地块此前的新房精装限价一直保持在19800元/平方米,而此次挂牌的精装限价已升至21300元/平方米,上涨约7.6%。

土地“原料”和新房“产品”价格的双向调整,挤出了地块的利润率,也增加了房企的参与积极性。

房企参与门槛低了

另一个显著的变化是,相较于第二批集中出让地块时,对竞买企业资质、购地资金作出的高标准、严要求,杭州此轮挂牌中,对房企的竞买条件放低了门槛。

首先,是取消具备一年以上房地产开发资质条件,让更多新晋房企拥有参与竞价的机会。

其次,取消同一集团成员企业参加同一公告中地块竞买宗数不大于5宗的条件,同一集团下的“兄弟”公司不再受到竞买地块数量限制。

从全国范围来看,这样放宽“入场券”的情形,在第三轮集中供地中似乎成了普遍现象。

如南京将参拍企业的资质由“二级或一级”降至三级及以上,同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求。苏州的房企竞价保证金比率下调至30%,而二轮供地中保证金比例大多为50%;首次付款比例由60%下调至50%,并且取消了土地市场指导价(除园区地块外)。

变“竞品质”为“定品质”

继成都、南京、苏州等城市之后,杭州也果断挥别“竞品质”,转而加入了住宅“定品质”的行列。

简单来说,就是房企在竞得地块之后,必须按照政府发布的品质进行建设。以南京的“定品质”为例,其主要体现在公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全三个方面的新要求。

反观杭州版的“定品质”又定了哪些具体标准?

一是,对建筑本体有了明确要求:住宅外墙及卫生间墙面应采取墙面整体连续防水措施;建筑外立面应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料,建筑底部应采用干挂石材或金属幕墙饰面等。

二是,优化无障碍环境:住宅单元内所有电梯均应通达至本单元对应的每层地下车库。

三是,提高公共配套标准:地块配建的社区配套用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务设施,在现有规定明确的应配建指标要求基础上,各增加5%面积。

四是,物业保修时间延长:出让地块项目将在《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定的各分项保修期基础上,整体各延长2年。

二轮土拍集体遇冷

纵向来看,杭州本次放宽土地出让条件,与其在前一轮土拍中“陡然遇冷”不无关系。

10月11日,杭州市规划和自然资源局公告,第二批集中供地中的17幅土地终止出让。在经历了整体延期、土拍规则调整、部分地块撤牌等变故之后,杭州第二轮土拍最终共成交14宗宅地,成交总价257亿元。

而就在5个月前,杭州第一轮集中供地挂出的57宗地块全部成功出让,总出让金额高达1178.21亿元。其中,41宗地块以竞自持成交,占总土地出让的72%,最高自持比例达40%;41宗地块触及最高价,溢价率超过29%,单宗地块最高成交金额为111.61亿元。

当时,滨江集团董事长戚金兴曾有一句流传甚广的“房企自白”:“公司融资成本低,品牌影响大,在公司团队精干高效管理下,努力做到1%-2%的净利润水平。”

与首轮超七成地块“溢价封顶+竞自持成交”形成鲜明对比的是,第二轮杭州成交的14宗含宅地块中仅有5宗地块溢价出让,并且这5宗地块无一触及封顶价格。综合测算,该轮整体溢价率仅有4.6%,较首轮下降了21个百分点。

如是“秋意渐浓”的情况,还发生在许多此前的“房市大热”之地。

统计显示,目前已完成第二批集中供地的北京、上海等20个城市,共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到31.8%,而在首批集中供地时,流拍撤牌率仅为6.5%。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50%。

“三道红线”的压力之下,房企拿地支出的额度进一步降低,叠加下半年行业整体融资困境,引发房企拿地的“能力”和“意愿”双降。二轮土拍中大量地块的流拍撤牌,也致使多地的年度供地计划未达标。克而瑞数据显示,21城(除上海外)前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的平均比例仅为52%,整体土地供应节奏较慢。

不过,在第二轮集中供地的“全国性寒潮”后,不少地方已适时调整,平稳开启了新一轮土拍。

11月1日,无锡第三批集中供地收官,成为全国首个完成三轮土拍的城市。相较于前两轮集中供地,地价触顶率分别达到93%、39%,无锡此次以无地价、无触顶平淡落幕,半小时内成功出让20宗地块,仅3宗地块以低溢价率成交,总成交价约273.8亿元。

目前,南京、苏州、深圳、上海、广州、济南、合肥、杭州、福州等城市也已公告第三批集中供地信息。

(文章来源:上海证券报)

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